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Conselho do FGTS aprova uso do fundo para imóveis até R$ 2,25 milhões
O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, o FGTS, decidiu nesta quarta-feira ajustar as regras de acesso ao fundo no crédito habitacional, permitindo que o saldo do FGTS seja usado em imóveis de até R$ 2,25 milhões para contratos antigos e novos. A mudança uniformiza o tratamento entre mutuários, e, segundo o conselho, “a mudança deve ter impacto limitado, com aumento estimado de cerca de 1% na movimentação do fundo.”
Por que a mudança foi necessária
O ajuste corrige uma distorção criada após a elevação do teto do Sistema Financeiro da Habitação, o SFH, de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, oficializada em outubro. Antes da correção, a regra em vigor do Conselho do FGTS fazia a avaliação do imóvel considerar o valor na data da assinatura do contrato, o que, na prática, criou tratamento diferente para mutuários com contratos assinados em momentos distintos. Como destacou o texto da resolução anterior, “Na prática, isso criava dois marcos: contratos assinados até 11 de junho de 2021 e contratos firmados a partir de 12 de junho de 2021.”
O que muda na prática
Com o ajuste redacional aprovado pelo Conselho do FGTS, a exigência que vinculava o enquadramento ao marco temporal foi eliminada. Agora, qualquer contrato dentro do SFH poderá usar o saldo do FGTS para compra do imóvel, amortização, liquidação do financiamento ou abatimento de parcelas, desde que o imóvel tenha valor igual ou inferior ao teto do SFH, fixado em R$ 2,25 milhões. A alteração passa a valer de imediato, segundo o órgão, e reduz a assimetria entre mutuários que vinha gerando reclamações e risco de judicialização.
Quem deve ser beneficiado
A padronização tende a beneficiar especialmente famílias com renda mais elevada, em especial aquelas com renda superior a R$ 12 mil, que enfrentam preços mais altos do mercado imobiliário em capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília. Nessas regiões, o teto anterior de R$ 1,5 milhão já não refletia a realidade dos valores praticados, o que impedia mutuários com contratos recentes de usar o FGTS, mesmo quando o imóvel se enquadrava na nova faixa de valor.
Regras para uso do FGTS permanecem
Embora o teto do SFH tenha sido ampliado e o Conselho do FGTS tenha uniformizado o critério temporal para uso do fundo, os requisitos básicos para usar o FGTS no financiamento imobiliário não foram alterados. Entre as exigências continuam, por exemplo, o tempo mínimo de contribuição de três anos com recolhimento ao FGTS, contínuos ou não, e a vedação ao uso do fundo por quem já possui outro imóvel residencial na cidade onde mora, trabalha ou pretende comprar, ou outro financiamento ativo no SFH.
Outra mudança recente, anunciada em outubro, foi o aumento do limite máximo de financiamento de 70% para 80% do valor do imóvel, o que reduz o valor da entrada exigida do comprador. Além disso, o FGTS só pode ser usado novamente para aquisição de outro imóvel após intervalo de três anos, e o imóvel deve ser urbano e destinado à moradia própria.
Impacto e previsões
O próprio Conselho projectou que “a mudança deve ter impacto limitado, com aumento estimado de cerca de 1% na movimentação do fundo.” Isso significa que, embora o alcance da medida seja relevante do ponto de vista de equidade entre mutuários, o efeito financeiro sobre o volume total do FGTS deve ser moderado. Para consumidores e agentes financeiros, a principal consequência imediata é a redução de incertezas, e a eliminação de um potencial motivo de disputas judiciais sobre o enquadramento de contratos.
Em resumo, a decisão do Conselho do FGTS traz mais clareza para o uso do fundo em operações do SFH, amplia o acesso ao FGTS para imóveis de até R$ 2,25 milhões, e mantém as demais condições de elegibilidade, garantindo que o fundo continue voltado para moradia própria, com critérios definidos para tempo de contribuição, localização do imóvel, e limites de avaliação.
