Orla de João Pessoa vive boom de flats com alta de 65% em seis anos, enquanto apartamentos familiares sofrem com descompasso de oferta e preço
A orla de João Pessoa testemunha uma expansão significativa no número de lançamentos de flats, registrando um salto de 65% em seis anos. Este crescimento expressivo, no entanto, contrasta com a dificuldade enfrentada por famílias em encontrar apartamentos amplos, com metragens entre 120 m² e 200 m² e até quatro suítes, para residência permanente na capital paraibana. O mercado imobiliário local apresenta um descompasso entre a oferta crescente de unidades compactas, voltadas para locação por temporada, e a demanda por imóveis maiores, destinados à moradia familiar.
Essa concentração em flats e unidades compactas é impulsionada por um retorno financeiro mais atrativo para incorporadoras. Um estudo do IFPB em João Pessoa apontou que o fluxo turístico na cidade aumentou 40,7% entre 2016 e 2022, com ocupação hoteleira atingindo 92% na alta temporada, indicando um déficit de 26,6% entre a demanda por diárias e a capacidade hoteleira instalada. Nesse cenário, os lançamentos de flats geram um retorno médio anual superior ao do residencial convencional, variando entre 9,5% e 12%, com valorização patrimonial de 7% a 9,5% ao ano.
Mateus Campos, corretor de imóveis, explica que o custo operacional para permutas por área construída na orla aumentou consideravelmente, dificultando a viabilização comercial de empreendimentos com áreas maiores. A rentabilidade mais rápida e o menor risco associado a unidades pequenas, voltadas a investidores e turistas, tornam esses empreendimentos mais vantajosos do ponto de vista do incorporador.
Um fator adicional que desestimula projetos maiores e mais ousados na faixa litorânea é a insegurança jurídica referente à altura máxima de construção. Desde 2024, um impasse sobre a Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos) tem gerado incertezas. Embora a lei tenha tentado flexibilizar os limites de gabarito, um artigo que permitia essa flexibilização foi julgado inconstitucional em janeiro de 2026 pelo Tribunal de Justiça da Paraíba, mantendo regras mais restritivas. Empreendimentos de maior porte, que dependem de mais altura e escala para viabilidade financeira, são os primeiros a serem adiados diante da instabilidade regulatória, enquanto unidades compactas, que exigem menos altura e geram receita mais rápida, sofrem menos com essa situação.
Para as famílias que buscam um apartamento espaçoso na orla, a oferta se restringe a lançamentos pontuais em bairros como Miramar, Jardim Luna e Jardim Oceania, com plantas que partem de 100 m² e chegam a cerca de 200 m². Marcella Cavalcanti, corretora de imóveis, ressalta que a alternativa para esse perfil de imóvel, fora esses lançamentos, é o mercado secundário, que possui estoque mais antigo e nem sempre alinhado aos padrões de acabamento atuais. Além disso, o ticket médio desses apartamentos maiores ultrapassa a capacidade financeira e de financiamento de um número maior de pessoas, gerando dependência de compradores de fora do estado e, em alguns casos, estoque pós-entrega. Diferentemente de studios e unidades compactas, que tendem a ser vendidos integralmente durante a obra.
